Recht: Schönheitsreparaturen: Ist Klausel wirksam, wenn Mieter sich zur Übernahme der Pflicht des Vormieters verpflichtet?

Christian Ebert, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Foto: Kanzlei Lampert & Graf

Schönheitsreparaturen beschäftigen Vermieter und Mieter, Rechtsanwälte und Gerichte nun schon seit vielen Jahren.

Grundsätzlich trägt nach dem Gesetz der Vermieter die Pflicht der Schönheitsreparaturen. Diese Pflicht kann er jedoch vertraglich auf die Mieter übertragen.

Unzählige Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in den letzten Jahren haben die Praxis eingedämmt, in der die Vermieter für jeden denkbaren Fall die Kostentragungslast bei den Mietern ansiedelten. Seit einigen Jahren erklärt der Bundesgerichtshof Schönheitsreparaturenklauseln in vorformulierten Mietverträgen für unwirksam, wenn die Wohnung den Mietern unrenoviert übergeben wurde. In solchen Fällen muss dann der Mieter zum Auszug keine Schönheitsreparaturen ausführen (lassen). Eine Ausnahme wird nur gewährt, wenn dem Mieter zu Mietbeginn ein angemessener Ausgleich für die unrenoviert übergebene Wohnung gewährt wurde. In der Praxis geschieht dies oft durch einen gewissen Zeitraum, für den der Mieter außer den Heiz- und Betriebskosten keine Miete bezahlen muss.

In einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 22.08.2018, Aktenzeichen: VIII ZR 277/16, befasste sich dieser nun mit einer Konstellation, in der die Wohnung dem Mieter nicht renoviert übergeben wurde, der Mieter aber vom Vormieter Einrichtungsgegenstände übernahm und sich daher diesem gegenüber zur Übernahme der Renovierungsarbeiten verpflichtete.

Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall dem Mieter Recht gegeben. Der Vermieter kann sich nicht auf eine wirksame Schönheitsreparaturenklausel berufen, da dieser dem Mieter keine renovierte Wohnung überlassen hat bzw. dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich für die nicht renoviert überlassene Wohnung gewährte. Die Verpflichtung des Mieters gegenüber dem Vormieter wirke nur zwischen diesen Parteien. Im Mietverhältnis Vermieter und neuer Mieter begründe dies keine eigene durchsetzbare Verpflichtung.

Fazit:
Hat ein Vermieter eine Wohnung renoviert an einen Mieter übergeben und zieht dieser Mieter nach geraumer Zeit aus der Wohnung wieder aus, darf er auf keine Vereinbarung zwischen Altmieter und Neumieter vertrauen, mit der der Neumieter die Pflicht übernimmt, bei seinem Auszug die Wohnung zu renovieren. Ob und warum der neue Mieter diese Pflicht übernommen hat, z.B. weil er im Gegenzug hierfür vom Vormieter Einrichtungsgegenstände übernahm, hilft dem Vermieter also nicht!

Pochen Sie als Vermieter also auf die Einhaltung der Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn Ihre Mieter ausziehen und Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart wurden.

Als Mieter können Sie die Durchführung von Schönheitsreparaturen verweigern, wenn Ihnen die Wohnung nicht renoviert überlassen wurde und Ihnen kein angemessener Ausgleich hierfür vom Vermieter gewährt wurde.

Haben Sie sich nur gegenüber dem Vormieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, kann Ihr Vermieter hieraus keine Rechte ableiten.

Scheuen sie sich also nicht, rechtzeitig einen im Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen.