Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen als Erben eingesetzt sind. Bei Immobilien und Eigentumswohnungen in einer Erbschaft ist einiges zu beachten.

Wem gehört eine Nachlassimmobilie? Ohne ein Testament gehört die Immobilie den gesetzlichen Erben als Erbengemeinschaft. Erben, die rechtzeitig die Erbschaft ausschlagen, verlieren diese Stellung rückwirkend auf den Todestag. Wenn ein Testament vorliegt, dann fällt die Immobilie grundsätzlich an die im Testament genannten Erben. Sollen nur bestimmte Personen eine Immobilie erhalten, muss dies im Testament genau verfügt sein. Diese Personen müssen keine Erben sein und erhalten die Immobilie dann als Vermächtnis von den Erben.

Vermächtnis oder Teilungsanordnung?
Oft werden in einem Testament Immobilien auf Personen, beispielsweise Kinder, verteilt, die zugleich auch Erben sind. Dann muss geklärt werden, ob anstelle eines Vorausvermächtnisses eine sogenannte Teilungsanordnung vorliegt. Diese Unterscheidung ist
dafür maßgeblich, ob die bedachten Personen die Immobilie sofort verlangen können oder erst mit der Erbauseinandersetzung, die oftmals erst Jahre nach dem Tod erfolgt. Ferner ist die Unterscheidung dafür maßgeblich, ob ein wirtschaftlicher Ausgleich an die anderen Miterben zu zahlen ist. Will der Erblasser einen Miterben wirtschaftlich begünstigen, dann deutet dies auf ein Vorausvermächtnis hin.

Benötige ich einen Erbschein?
Ein Erbschein ist nur dann nicht erforderlich, wenn die Erben in einem notariellen Testament namentlich exakt genannt sind. In vielen Fällen ist ein Erbschein trotz notariellem Testament erforderlich. Dies kann beispielsweise bei unklarer Ersatz- und Nacherbfolge, bei behaupteter Testierunfähigkeit oder Testamentsanfechtung der Fall sein.

Wie komme ich ins Grundbuch?
Soll eine bestimmte Person eine Immobilie erhalten, müssen alle Erben bei der Übertragung mitwirken. Wird diese Mitwirkung verweigert, muss innerhalb der Verjährungsfristen Klage erhoben werden. Wesentlich einfacher wird die Übertragung, wenn das Testament einen Testamentsvollstrecker bestimmt, der alle Aufgaben erledigt. Die Eintragung ins Grundbuch selbst erfolgt nur auf Antrag. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod für die Erben gebührenfrei.

Erbengemeinschaft auflösen?
Fällt die Immobilie in eine Erbengemeinschaft, ohne dass die Immobilie einer bestimmten Person zugewiesen wurde, dann müssen alle Miterben einstimmig über das weitere Schicksal der Immobilie entscheiden. Ein Miterbe kann beispielsweise die Immobilie gegen Auszahlung der anderen Miterben übernehmen. Oder es kann die Immobilie verkauft werden und es kann die Immobilie auch gemeinschaftlich verwaltet werden. Die Verteilung der Erträge, Entschädigungen für Eigenleistungen der Miterben, Haftung und viele andere Aspekte der gemeinschaftlichen Verwaltung kann zu Streit führen. Werden sich die Miterben nicht einig, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung alleine beantragen, auch gegen den Willen aller anderen Miterben und unabhängig von der Größe seines Anteils. Die Immobilie wird dann wie bei einer Zwangsversteigerung öffentlich versteigert, jeder Miterbe kann auch selbst mitbieten.

Was ist mit dem Pflichtteil?
Immobilien werden bei der Berechnung eines Pflichtteils grundsätzlich mit dem Verkehrswert angesetzt. Ausnahmen gibt es für betriebene Landwirtschaften, die vom Erben fortgeführt werden. Der Pflichtteil ist ein reiner Geldanspruch, der sich am gesamten Nachlass bemisst, also einschließlich des gesamten Bank- und Geldvermögens sowie sämtlicher Nachlassgegenstände. Die Erben müssen auf Verlangen Auskunft erteilen und Sachverständigengutachten über den Wert vorlegen.

Streit vermeiden
Da Immobilien im Nachlass oft zu Streit führen, sollte eine sorgfältige Testamentsgestaltung und Nachlassplanung erfolgen. Bei Ehegatten ist zu überlegen, ob der Längerlebende frei über die Immobilien verfügen kann. Es sollten ausreichende Geldmittel hinterlassen werden, um etwaige Pflichtteile bezahlen zu können. Ein gesetzliches Stundungsrecht der Erben gegenüber Pflichtteilsberechtigten schützt Haus und Hof.

Bestens beraten.
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